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📰 中报观察 | 金融街减亏91.41%尚未转正 高毛利商业板块成“压舱石” - 观点网

在开发业务难以规模化贡献利润的之时，商业及资产运营板块成为金融街利润表中最稳定的部分。2026年上半年，金融街实现营业收入46.13亿元，同比基本持平；归母净利润为-0.86亿元，较上年同期减亏91.41%，但尚未转正。销售回款承压，经营现金流净额5.87亿元，同比下降63.43%，但现金流仍为正，显示主营的造血功能尚存。房产开发仍是核心收入来源，期内实现收入36.56亿元，毛利率15.09%，同比提升20.56个百分点，凸显成本与售价管理的改善。签约规模方面，签约额约22.5亿元，面积约16.8万平方米，区域以长三角为主，二季度较一季度略有提升。商品房销售面积和金额在全国范围均处于下降趋势，行业调整带动多数开发商承压，同时期内存在资产减值2.25亿元的影响，削弱利润。商业高毛利“压舱石”继续支撑，物业租赁收入6.51亿元，毛利率高达80.45%，成为利润的稳定来源。北京、上海核心资产出租率维持高位，写字楼与购物中心经营呈现出稳定性与区域分化并存的格局。区域低出租率资产则需通过重新定位等措施实现盘活，以决定未来利润贡献。资产经营与文旅业务对现金流的稳定性有一定支撑。

🏷️ #金融街 #商业板块 #租赁收入 #毛利率 #区域分化

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📰 2026上半年广州商业地产市场回顾与展望

上半年广州甲级办公市场在理性务实的租户决策驱动下呈现稳健态势，降本搬迁与成本升级成主线，1,000平方米及以上大宗成交中金融机构、律所、零售等传统行业贡献约三分之一，新兴行业如游戏、美妆、跨境电商等在扩张与升级型成交中的占比高达65%，成为增量需求的核心动力。新兴行业出海与全球化布局推动中后台岗位扩容，促使对办公空间扩容与核心商务区集聚的需求上升；AI赋能降低获客成本，腰部企业与隐形冠军业绩提升，进而推动区域内核心商务区向甲级办公物业的升级需求。琶洲、广州国际金融城等新兴商务区凭借灵活运营策略精准匹配需求，2026年前入市存量项目去化成效显著，空置率逐步回落，区域租金环比降幅收窄，且部分项目对业态进行调整以提升现金流与缓解供应压力，市场对后市信心 strengthened。总体来看，五年下行周期后，广州市场的去化策略多元化与理性回归正逐步缓解租金下行压力。

🏷️ #广州 #办公租赁 #新兴行业 #去化 #租金

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📰 江苏金租中证指数 ESG 评级较上年维持 BB, 位居 A 股同行业 2 家公司排名第 1, 与渤海租赁同级

文章整理了中证指数对多家上市公司最新 ESG 评级及相关信息。江苏金融租赁（江苏金租）获得 BB 级，近五年逐步走稳，2022-2024 年为 B，2025-2026 年提升至 BB；在申万三级租赁行业对比中位列第一，说明其环境、社会、治理表现相对同行具备竞争力。公司位于南京，主营融资租赁，收入结构涵盖基础设施、交通、能源环保等领域；2026 年第一季度营业收入同比增长，净利润小幅提升，股东结构与分红数据也有所披露。山东黄金在 ESG 评级中维持 AA/向下趋势至 A，行业对比中处于前列，2025-2026 年降至 A 级；其主营为 黄金开采与相关加工，2026 年收入同比显著增长、净利润增长显著，股东和分红信息亦有更新。中国核建的 ESG 评级自 2023 年起在 BBB-BBB 区间波动，2026 年维持 BBB；行业对比显示其在基建市政领域多家公司中处于中等水平。总之，三家企业的 ESG 评级及经营数据体现了各自行业特征及在不同维度上的竞争态势，需结合后续披露继续观察其长期趋势。

🏷️ #ESG #BB #AA #BBB #租赁

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📰 租赁住房进场城市更新核心盘，机构间REITs进入加速扩容新阶段

本期住房租赁领域资本运作显著活跃，公募REITs首发与扩募并行，机构间REIT和绿色类REIT等创新证券化产品层出不穷，叠加城市更新母基金培育底层资产，形成全链条投融资体系。央地层面持续完善政策与监管，推动存量房源收储与改造，老旧资产转化为租赁住房，建立多主体供给体系；地方出台细化规定解决群租、虚假房源等痛点，提升行业规范与安全水平。存量盘活成为扩充保障性租赁供给的主线，资本和机构共同推动底层资产质量提升与区域扩展，前端培育与资产证券化协同发力，推动保租房、公租房资源向新一线与强二线城市延展。二级市场方面，租赁住房REITs表现总体波动，长期来看在稳定现金流支撑下仍具正向回报，但板块整体估值修复动力偏弱，个别标的长期领先。总体而言，行业金融工具体系持续丰富，租赁资产证券化全面提速，形成多层次、广覆盖的投融资矩阵与区域扩张格局。

🏷️ #租赁住房 #REITs #城市更新 #存量盘活 #底层资产

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📰 贷款买车风险“鄙视链”分层解析

本报道揭示汽车金融领域存在的多层级风控偏差与圈层现象。第一层级为银行直贷，准入门槛高、审批慢、利率低但透明度高；第二层级为车企金融公司，提供便捷的促销贷款，利率虽低但附带车型与条款限制，早还款可能有违约金。第三层级以担保/助贷为特征，银行资金由担保公司背书，虽可获得低息资金，但综合成本较高，涉及三方契约关系复杂。第四层级是厂商系租赁，低门槛、0首付或低首付等产品吸引力强，但车权归属与总利息高于银行贷款，风险向承租方和出租方双向转移。第五层级属于第三方租赁与民间借贷，面向征信差或无固定收入人群，放款几乎“来者不拒”，但综合年化利率极高且常伴隐性收费，维权困难。消费者在申请车贷时应定位自身资质，优质客户首选银行，普通客户优选厂家金融，资质较差者应提升首付并尽量远离高风险机构；理性评估自身还款能力，避免落入高息陷阱，任何时刻都要关注实际总成本与合同条款。

🏷️ #车贷层级 #高息陷阱 #担保成本 #租赁风险 #金融机构

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📰 世邦魏理仕：一季度北京办公楼市场空置率回落

4月9日，CBRE世邦魏理仕发布《2026年一季度北京房地产市场回顾》指出，一季度，北京办公楼市场需求结构维持稳健，子市场表现分化对冲，甲级写字楼虹吸效应凸显，价格让利助力空置回落。报告显示，一季度，北京办公楼市场供应端连续第三个季度未录得新项目入市。受传统春节假期及万平方米以上大面积交易活跃度回落影响，全市新租交易总面积环比与同比分别下降14%与16%。搬迁活动以72%的面积占比成为市场成交的核心驱动力。与此同时，扩租和新成立企业的交易数量录得环比增长，显示出市场内生性扩张需求与初创动能正处于温和修复轨道。行业需求方面，TMT板块以38%的份额稳居首位，其中系统解决方案、平台互联网及人工智能构成了核心增长引擎；金融行业在证券板块大面积搬迁需求的带动下，新租成交面积环比有所上升；专业服务业需求则主要集中在1000平方米以下的小面积租赁，且持续渗透于CBD区域；此外，房地产和建筑业，以及医药生命科学板块分别在新兴区域及成熟子市场维持了一定的租赁热度。报告指出，受部分企业经营风险暴露、资源整合或策略性收缩影响，中关村、燕莎和东二环等子市场录得大面积腾退。其中，中关村自2023年第二季度以来首现负吸纳量，但稀缺的连层空间亦为业主提供了优化租户结构，提升资产韧性的调整契机。另外，望京与奥体子市场凭借成熟的科技产业集群，合计贡献了全市54%的净吸纳量，金融街在大面积金融类租户新租交易带动下，吸纳亦有阶段性改善，有效抵消了前述区域的负吸纳影响。北京全市净吸纳量维持在9.5万平方米的较稳定水平。报告显示，截至一季度末，北京办公楼市场空置率录得18.5%，环比下降0.6个百分点。其中，甲级办公楼空置率环比下降0.9个百分点，显示出高品质物业的虹吸效应。鉴于年内供应集中入市的预期，去化压力较大的业主多通过以价换量策略提前锁定优质租户，导致全市平均租金面价持续承压下行，同样本比环比下降2.1%至每月每平方米223.5元。世邦魏理仕华北区办公楼租赁交易-租户代表负责人袁慧表示，未来六个月，北京办公楼市场将迎来约35万平方米的新增供应投放，且全部集中于CBD区域。短期内核心商务区的租赁竞争与去化压力将进一步加剧。然而，高品质新项目的入市将有望打破成熟区域连层可租空间匮乏的瓶颈，有效激活置换和整合需求，从而提升市场的交易流动性。

🏷️ #北京 #办公楼 #租金 #吸纳量 #供应

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📰 出租率阶梯式下降！重点城市重点写字楼平均出租率不到83%_腾讯新闻

在经济周期变动的背景下，中国重点城市的写字楼市场正经历出租率持续下滑的挑战。据观点指数报告显示，2024年下半年，69个重点写字楼样本的出租率从85.37%降至82.54%，累计下降了2.83个百分点。同时，写字楼的平均租金也出现显著下滑，重点城市的租金平均单价同比下降了11.9%。

科技、金融和专业服务行业是当前写字楼租赁市场的主要需求来源，合计占比超过63%。其中，科技行业以27.9%的占比稳居首位，推动市场需求。然而，市场依然面临挑战，空置率与租金的双重压力使得业主以降价吸引租户成为主要策略。

尽管部分核心城市如北京的空置率略有改善，但广深两城的空置率仍未显著改善。整体来看，写字楼市场的复苏仍需时间，预计出租率将在未来2至3年内逐步企稳。企业收入普遍下滑，超八成企业收入同比下降，写字楼资产收益能力整体减弱。

🏷️ #写字楼 #出租率 #市场需求 #行业发展 #租金

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📰 出租率阶梯式下降！重点城市重点写字楼平均出租率不到83%__南方+_南方plus

根据观点指数的《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》，近年来重点城市写字楼市场的出租率和租金均面临下滑压力。2025年前9个月，北京、上海等69个城市的平均出租率从85.37%降至82.54%，累计下跌2.83个百分点。同时，重点八城的平均租金也同比下降了11.9%。目前科技、金融、专业服务行业占据了写字楼租赁市场的63.95%，其中科技行业成为主要驱动力，市场需求呈现出紧密结合产业升级的特点。

写字楼租赁市场仍然存在许多挑战，出租率的下行趋势在短期内难以逆转。尽管在京沪两城的甲级写字楼空置率有所改善，但其他城市如广州和深圳仍未见起色。预计2025年底至2026年，市场将处于调整阶段，只有在供应增速放缓与需求复苏形成共振的情况下，出租率才有望逐步企稳。此外，样本企业的收入普遍下降，写字楼资产的收益能力也在弱化，整体行业面临较大压力。

🏷️ #写字楼市场 #出租率 #租金下降 #科技行业 #市场挑战

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📰 机构：租赁住房资产可投性、稳分红能力同步增强_央广网

今年以来，中国租赁住房行业在金融端持续发力，政策落地、资产入市和资本提效三股力量共同推动了市场的发展。9月实施的《住房租赁条例》为行业注入了信心，明确了资金监管和承租人权益，稳定了市场预期。地方政府也积极推进保障性租赁住房的建设，将存量商品房转为租赁住房，促进资产的流动与盘活。

随着保障性租赁住房REITs的成熟，市场进入了“首发+扩募”的新阶段，租赁住房资产的组合管理效率提高，主要集中在一线和核心二线城市。尽管整体租金承压，保租房REITs的租金仍实现增长，显示出其抗压能力与长期价值。同时，持有型不动产ABS与公募REITs的并行发展，拓宽了融资渠道，形成了多元化的金融工具体系。

市场结构逐步优化，长期资金与活跃资金的协同使REITs的估值逻辑更为理性。高出租率和高收缴率成为REITs稳健经营的核心要素，稳定的现金流与可持续分红为其长期价值奠定基础。整体来看，租赁住房行业正向成熟与长期化发展迈进。

🏷️ #租赁住房 #REITs #政策落地 #资本提效 #市场发展

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