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📰 个人房贷最长可贷40年，地产信贷新政划重点|界面新闻

为推进房地产信贷体系改革与新模式构建，相关部委联合发布意见及试行办法，明确从宏观层面完善房地产信贷基础制度，优化信贷供给，保障购房人权益并促进金融与房地产的良性循环。重点包括延长个人住房贷款期限至40年、优化发放时点以防控交房风险、并对借款人收入与债务比例设定上限（月房贷支出不超50%，月总债务不超60%），以提升可承担性并在风险可控前提下释放需求。改革还推动主办银行制在房地产开发、商业地产及城市更新项目中的应用，要求资金全封闭管理、项目单独建账核算，降低对预售回款的依赖，提升透明度和稳健性。对于存量贷款，银行可在协商下延后还款、展期等以缓解困难。信托公司、城市更新项目及商业地产贷款等也将实施专门管理办法，设置信托资金封闭、投资比例上限等审慎规定，确保资金用途与项目风险相匹配，促进金融对实体的精准支持与风险防控。

🏷️ #房贷延长 #主办银行制 #资金封闭管理 #商业地产贷款 #城市更新

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📰 房贷新政公布！个人住房贷款期限延至最长40年

为推动房地产发展新模式，中国人民银行与金融监管总局联合印发改革完善房地产信贷管理的意见，明确建立开发贷款主办银行制度，确定预售项目贷款最长不超5年、现房销售最长不超7年，并将个人住房贷款期限延长至40年。意见围绕开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，优化商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等各品种的衔接，确保资金专户管理，强化资金源头与用途的封闭性，降低金融风险。具体措施包括：项目设定单一主办银行、贷款期限与建设周期匹配、首次还本日期在竣工备案后、现房销售与预售分段发放个人住房贷款，受托支付及资金监管账户的使用，以及在销售阶段延后发放以防控逾期风险。还将最低首付、利率、集中度等纳入房地产金融宏观审慎管理工具，建立逆周期调节机制，以维护购房人权益和市场平稳运行。

🏷️ #房地产信贷 #开发贷款 #个人住房贷款 #资金监管 #宏观审慎

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📰 两部门完善房地产信贷政策：个人住房贷款期限延至最长40年，专家称将促进房地产发展新模式形成

8月28日，央行与银监会联合印发意见，围绕房地产全生命周期的信贷需求，构建覆盖面广、衔接有序的信贷产品体系，重点在开发贷款与个人住房贷款两大制度改革。新模式提出单个房地产项目对应一家主办银行，资金账户封闭管理，项目资金全流程归银行监管，开发贷款期限显著延长，预售与现房销售项目分别设定最长5年至7年的期限，首次还本在竣工备案后执行，以确保建设期资金不被抽回。个人住房贷款方面，放款时点延后、销售形式区分对待，现房在销售备案后发放，预售在竣工备案后发放，且期限由30年延至40年，降低月供，提升购房能力，并赋予银行更灵活的债务重组空间。此举以时间换空间，降低短期月供压力，同时在“三低”格局下促进住房消费释放。改革还要求资金专款专用、加强信息披露与风险防控，推动银行、房企与购房人形成良性循环，推进房地产发展新模式的制度框架落地。

🏷️ #信贷改革 #主办银行 #住房贷款 #开发贷款 #资金封闭管理

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📰 多部委集体发力稳楼市，这轮政策“组合拳”力度几何？ — 新京报

8月28日多部委密集发布房地产新政，覆盖商品住房销售、信贷、融资及监管等全链条。核心举措包括完善商品住房销售制度、推动现房销售与资金监管、加强竣工备案后放贷、以现房为主降低风险，以及保持预售有序推进的灵活分步落地。新政强调住房金融封闭管理、资金专户监管，现房销售比例提升将削弱以往高杠杆模式，促使房企转向“品质、服务、口碑”为核心，优化财务结构、降低杠杆，提升施工质量，促使行业走向高质量发展。财政与监管层面同时推动资本市场对房企的融资结构性改革，支持并购、再融资、发行债券及ABS，推动REITs发展；五项信贷与信托管理办法 aligning 全生命周期金融服务，建立从开发、竣工到交付的资金闭环，确保购房人权益。总体来看，政策强调顶层设计、稳增长与风险防控并重，短期促销售、长期重构制度，致力于提升市场信任、激活刚需、实现住有所居与长期健康发展。

🏷️ #现房销售 #资金监管 #房企融资 #烂尾楼治理 #高质量发展

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📰 寿险业的机遇与考验

作为积极应对人口老龄化的重要金融力量，寿险业正加速推进供给侧结构性改革。近期，行业头部机构密集推出或升级养老年金、分红型年金等产品，围绕长期领取、稳健积累与服务融合三大主题，持续丰富和优化养老金融产品体系，推动其扩容与提质并进。这种趋势，折射出我国寿险业经营环境的深刻调整。一是居民需求的结构性变迁。一方面，因老龄化加速，居民养老储备与长寿风险管理意识增强，驱动居民从关注短期财富保值增值转向长期现金流规划，更关注金融产品的长期积累与领取功能以及关联医养生态服务的可获得性。另一方面，外部不确定性增加，居民风险偏好趋于保守，更注重资产的稳健保值与跨周期安全属性。这深刻重塑了寿险业的需求基本面，也对产品设计提出新的适配要求。二是政策红利的持续释放。个人养老金制度的全面实施为商业养老年金保险开辟了新的增长空间。税收优惠政策降低了养老金融的参与门槛，而个人养老金账户的封闭运作属性与年金险的长期锁定特征天然匹配。多层次、多支柱养老保险体系的建设与完善，为保险公司参与第三支柱提供了明确的制度预期与稳定的政策环境。三是行业转型的内生需求。在低利率环境下，保险公司需要巩固预定利率与市场利率挂钩的动态调整机制，主动降低负债成本、优化负债结构；但若仅提供低保证利率产品，又难以满足消费者需求，无助于行业发展。因此，增加浮动收益型产品供给成为行业的必然选择，以兼顾客户对收益的期待以及公司对风险的管控。分红型产品就是这一转型思路的代表性产品，既赋予保险公司负债端更大的弹性空间，也为行业穿越利率下行周期提供了可持续的经营路径。然而，年金险与分红险的布局也对保险公司的经营能力提出了更高要求。首先是销售管理与合规能力。年金险和分红险期限较长、流动性低、收益结构复杂，对相应的服务要求也更为综合。在销售阶段，保险公司须根据消费者的个体特征进行精细化的适当性匹配。若将复杂长期保单包装成“适合所有人的养老方案”或“万能理财”，夸大分红预期、隐瞒退保损失、混淆保险与银行存款或理财产品，不仅损害消费者权益，侵蚀行业信誉，更易埋下投诉与退保纠纷隐患。在产品存续阶段，保单服务、信息更新、领取安排调整等均需提供持续的客户服务支持。一方面，要定期披露分红实现率、投资收益情况及费用扣除明细，保持信息持续透明；另一方面，还要保证消费者在整个保单生命周期内获得及时、专业的服务，伴随消费者年龄增长、家庭结构变化与相应的保险需求调整，应主动提供保单检视与调整建议，帮助消费者优化养老规划。其次是跨周期资产管理能力。分红险等产品的浮动收益特性，实质上抬高了消费者对分红水平的预期，但其实现高度依赖市场利率和保险公司的投资表现。在经济增速放缓和资本市场波动加剧的环境下，保险公司要支撑分红水平并确保保证利益的兑现，面临不小的挑战。此外，长期限的负债需要匹配相应的长期资产，但国内金融市场上长期资产的供给相对有限，保险公司面临较大的再投资风险和利率风险；虽然另类投资有助于拉长久期，但也面临流动性和信用风险。为此，保险公司要构建跨周期的资产配置框架，提升大类资产配置和另类投资的专业能力；通过动态配置策略，合理规划到期结构与再投资节奏；建立健全信用评估、投后管理和分散化投资机制，在控制风险的前提下追求稳健的长期回报。最后是精细化运营能力。保险在养老金融中的作用正日趋复合化，不仅要为消费者提供涵盖各类人身风险保障、持续现金流支付安排的金融方案，还在努力回应民生关切提供服务方案，这也决定了行业必须具备与功能转型相适应的管理水准。从产品端看，管理费用、佣金及运营成本在长期维度下的累积效应不可小觑，若实际费用因通胀、监管变迁或环境波动而偏离预期，将引发显著费差损。从生态端来看，要调动关联服务提供综合解决方案的落地高度依赖跨主体协同，保险公司还需强化生态圈管理能力，有效串联医养资管等上下游资源，通过机制设计与利益耦合实现服务流、资金流与信息流的顺畅运转，真正形成闭环式养老金融竞争力。

🏷️ #养老金融 #分红险 #年金险 #资产配置 #服务升级

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📰 全国首单港口公募REITs正式申报 建信天津临港港口REIT引领港口行业资产证券化新突破

近日，建信天津临港港口REIT项目正式申报，作为全国首单港口不动产投资信托基金，标志我国港口资产证券化实现重要突破。发起人为天津临港投资发展集团，原始权益人为天津临港港务集团，基金管理为建信基金。项目通过盘活港口资产，将具备持续现金流的优质资产转化为标准化金融产品，开辟权益型融资新渠道，提升资产流动性与企业资金回笼速度，助力港口与配套设施升级，形成“盘活-投资-提升-再盘活”的自我造血循环，推进行业高质量发展。临港集团在港口运营、投资建设与城市运营等领域形成全链条服务体系，致力把港口资产证券化作为国企改革与海洋强国战略的关键举措，打造可复制的天津经验，为港口行业的改革创新提供示范，推动港产城融合与区域协同发展。未来，集团将继续深化港产融合，深化金融工具应用，提升四位一体的现代化多式联运体系，以港口运营与资本运作为双轮驱动，增强市场竞争力与资本实力，构建港口、产业、资本深度融合的新格局。

🏷️ #港口REIT #金融创新 #港产城融合 #资产证券化 #天津经验

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📰 证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》_中国电子银行网

为推动不动产投资信托基金（REITs）市场的高质量发展，中国证监会制定了《公告》，自2025年12月31日起实施。该公告旨在贯彻党中央、国务院的决策部署，丰富资本市场的投融资工具，并支持房地产发展新模式。公告内容包含八条，明确了商业不动产REITs的定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人责任及监管责任等。

商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公开募集证券投资基金。公告中强调基金管理人和专业机构的作用，要求其严格遵守执业规范与监管要求。此外，监管机构需依法履行REITs的监管和风险监测职责。前期，证监会向社会公开征求意见，得到了各方的认可，并对反馈意见进行了认真研究。

中国证监会将继续推进《公告》的落地实施工作，确保不动产投资信托基金市场的健康发展。这一政策的实施将为多层次资本市场服务实体经济提供新的动力，推动房地产市场的转型升级。通过这些措施，REITs市场将为投资者提供更多的投资机会，同时也为房地产行业的发展注入新的活力。

🏷️ #REITs #不动产 #资本市场 #监管 #投资

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